Απόλυτη απαγόρευση κάθε κατασκευής σε απόσταση 25 μέτρων από τον αιγιαλό και αυστηρό πλαφόν 100 κλινών στις νέες ξενοδοχειακές μονάδες των Κυκλάδων επιβάλλει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Το υπουργείο Περιβάλλοντος βάζει φρένο στην παραφιλολογία περί τσιμεντοποίησης των ακτών, διατηρώντας παράλληλα ανέπαφο τον κανόνα των 50 μέτρων για την ανέγερση κύριων τουριστικών καταλυμάτων.
Η συζήτηση γύρω από τους νέους κανόνες δόμησης προκάλεσε έντονες αντιδράσεις τις τελευταίες ημέρες, με τον δημόσιο διάλογο να κατακλύζεται από πληροφορίες περί επικείμενης καταστροφής των ελληνικών ακτών. Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας αναγκάστηκε να παρέμβει άμεσα, αποδομώντας τους ισχυρισμούς που ήθελαν τα ξενοδοχεία να κατεβαίνουν κυριολεκτικά στο κύμα. Το θεσμικό κείμενο ξεκαθαρίζει οριστικά το τοπίο για την παράκτια ζώνη, διαχωρίζοντας την πραγματικότητα από την παραφιλολογία. Ο κανόνας που επιβάλλει την τοποθέτηση των κύριων ξενοδοχειακών κτιρίων σε απόσταση τουλάχιστον 50 μέτρων από την ακτογραμμή δεν αγγίζεται. Η συγκεκριμένη απόσταση παραμένει η βασική, αδιαπραγμάτευτη κόκκινη γραμμή για την ανέγερση των βαρέων υποδομών φιλοξενίας. Κανένα κτίριο δεν πρόκειται να νομιμοποιηθεί σε μικρότερη απόσταση, διασφαλίζοντας τον ζωτικό χώρο της παραλίας.
Αντί για χαλάρωση, η νέα ρύθμιση εισάγει ένα πρόσθετο επίπεδο προστασίας, το οποίο έλειπε από την ελληνική νομοθεσία. Δημιουργείται μια αυστηρά απαγορευμένη ζώνη πλάτους 25 μέτρων από την ακτογραμμή προς την ενδοχώρα. Μέσα σε αυτή τη ζώνη απαγορεύεται ρητά οποιαδήποτε κατασκευή ή διαμόρφωση του εδάφους. Το μέτρο αυτό λειτουργεί σωρευτικά με τους υφιστάμενους περιορισμούς. Κλείνει οριστικά τα νομικά παράθυρα που επέτρεπαν μέχρι σήμερα, κυρίως σε εκτός σχεδίου περιοχές, την αλλοίωση του φυσικού ανάγλυφου της ακτής μέσω ελαφρύτερων κατασκευών, τοιχίων αντιστήριξης, πλακοστρώσεων ή διαμορφώσεων του περιβάλλοντος χώρου των τουριστικών εγκαταστάσεων.
Η ηγεσία του υπουργείου υπογραμμίζει ότι η συγκεκριμένη ζώνη αποτελεί ένα ισχυρό ανάχωμα απέναντι στην υπερεκμετάλλευση των παραλιών. Η προστασία της ακτογραμμής αυστηροποιείται έμπρακτα, καθώς το νομικό κενό που υπήρχε για τις διαμορφώσεις στον αιγιαλό καλύπτεται πλέον με ρητή, οριζόντια απαγόρευση για κάθε ακτή της χώρας. Η τουριστική ανάπτυξη οφείλει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα, αφήνοντας την πρώτη γραμμή επαφής με τη θάλασσα εντελώς ανέπαφη από τεχνητές παρεμβάσεις. Οποιαδήποτε προσπάθεια ιδιωτικοποίησης του αιγιαλού μέσω έμμεσων κατασκευαστικών παρεμβάσεων μπλοκάρεται στη βάση του νέου χωροταξικού σχεδιασμού.
Εξαιρέσεις με το σταγονόμετρο
Το καθεστώς απόλυτης προστασίας στην παράκτια ζώνη των 25 μέτρων συνοδεύεται από ελάχιστες, αυστηρά οριοθετημένες εξαιρέσεις. Ο νομοθέτης επιτρέπει παρεμβάσεις αποκλειστικά για λόγους κοινής ωφέλειας, κοινωνικής ευαισθησίας και ασφάλειας. Η δημιουργία υποδομών πρόσβασης για άτομα με αναπηρία αποτελεί τη βασική εξαίρεση του κανόνα. Η διασφάλιση της ισότιμης πρόσβασης όλων των πολιτών στις ακτές κρίθηκε επιβεβλημένη, επιτρέποντας τις αναγκαίες, ήπιες διαμορφώσεις, όπως οι ειδικές ράμπες, προκειμένου το δικαίωμα στη θάλασσα να μην παραμένει κενό γράμμα για τους συμπολίτες μας με κινητικά προβλήματα.
Παράλληλα, εξαιρούνται τα έργα που εξασφαλίζουν την απρόσκοπτη πρόσβαση ασθενοφόρων και οχημάτων έκτακτης ανάγκης, προκειμένου να μην τίθεται σε κίνδυνο η ανθρώπινη ζωή. Το πλαίσιο επιτρέπει επίσης συγκεκριμένα έργα που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία για τον αιγιαλό, όπως αυτή διαμορφώθηκε με τις πρόσφατες τροποποιήσεις του νόμου 5170/2025, ο οποίος εκσυγχρόνισε τον παλαιότερο νόμο 2971/2001. Κάθε άλλη παρέμβαση, από ιδιωτικές διαμορφώσεις μέχρι βοηθητικές τουριστικές εγκαταστάσεις, πέργκολες ή μόνιμα σκίαστρα, τίθεται εκτός νομιμότητας.
Η ρητή παραπομπή στο υφιστάμενο νομικό πλαίσιο αποδεικνύει την πρόθεση του υπουργείου να μην λειτουργήσει το χωροταξικό του τουρισμού αποκομμένα από την υπόλοιπη νομοθεσία. Συνδέεται άμεσα με το αυστηρό δίκαιο για τον αιγιαλό και την περιβαλλοντική αδειοδότηση. Η στόχευση παραμένει η διευκόλυνση των απολύτως απαραίτητων παρεμβάσεων, χωρίς να ανοίγουν κερκόπορτες για νομιμοποίηση αυθαιρεσιών ή καταστρατήγηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα των παραλιών από ιδιωτικά συμφέροντα.
Νέοι κανόνες για τους επενδυτές
Η εφαρμογή του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου αλλάζει ριζικά τα δεδομένα για τους επαγγελματίες του κλάδου και τα επενδυτικά funds. Η αγορά αποκτά επιτέλους ξεκάθαρους κανόνες, μειώνοντας την αβεβαιότητα που ταλαιπωρούσε επί δεκαετίες τις τουριστικές επενδύσεις στην Ελλάδα. Τα κόκκινα όρια στην παράκτια ζώνη και τα αυστηρά κριτήρια δυναμικότητας αποτρέπουν τον σχεδιασμό νομικά επισφαλών έργων. Οι επενδυτές γνωρίζουν πλέον εκ των προτέρων πού, πόσο και πώς μπορούν να χτίσουν, αποφεύγοντας τις πολυετείς δικαστικές διαμάχες στο Συμβούλιο της Επικρατείας που συχνά οδηγούσαν σε ακύρωση μεγάλων projects.
Οι νέες αναπτύξεις καλούνται να προσαρμοστούν σε ένα εντελώς διαφορετικό, σύγχρονο μοντέλο. Η ενσωμάτωση πράσινων υποδομών, ο σεβασμός στις τοπικές αρχιτεκτονικές ιδιαιτερότητες και η αυστηρή τήρηση των περιβαλλοντικών όρων αποτελούν πλέον αδιαπραγμάτευτα προαπαιτούμενα για την αδειοδότηση. Η εποχή της γρήγορης, πρόχειρης και φθηνής κατασκευής δίνει τη θέση της σε επενδύσεις υψηλότερης προστιθέμενης αξίας, οι οποίες οφείλουν να αποδεικνύουν στην πράξη τη βιωσιμότητά τους και την αρμονική τους ένταξη στο φυσικό περιβάλλον.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος θεωρεί ότι η σαφήνεια των κανόνων λειτουργεί υπέρ της υγιούς επιχειρηματικότητας. Η προστασία του περιβάλλοντος παύει να αντιμετωπίζεται ως γραφειοκρατικό εμπόδιο στην ανάπτυξη και μετατρέπεται σε βασικό συστατικό στοιχείο του ίδιου του τουριστικού προϊόντος. Οι επενδύσεις που σέβονται τον χώρο αποκτούν μεγαλύτερη εμπορική αξία σε βάθος χρόνου, προσελκύοντας επισκέπτες υψηλότερου εισοδηματικού επιπέδου που αναζητούν ποιοτικές και φιλικές προς το περιβάλλον υπηρεσίες.
Υπουργείο: “Ανάσα για τις τοπικές κοινωνίες”
Η αυστηρή οριοθέτηση της τουριστικής δραστηριότητας προσφέρει μια σημαντική διέξοδο στις τοπικές κοινωνίες. Οι μόνιμοι κάτοικοι των δημοφιλών προορισμών βιώνουν τα τελευταία χρόνια τις ασφυκτικές πιέσεις της ανεξέλεγκτης οικιστικής εξάπλωσης, η οποία συχνά υποβαθμίζει την καθημερινότητά τους. Το νέο πλαίσιο έρχεται να διασφαλίσει ότι οι παραλίες παραμένουν κοινόχρηστο αγαθό, ελεύθερα προσβάσιμο σε όλους, χωρίς να μετατρέπονται σταδιακά σε ιδιωτικές αυλές μεγάλων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων.
Η διαφύλαξη των οπτικών φυγών προς τη θάλασσα και η προστασία της αισθητικής ποιότητας του τοπίου αποτελούν κεντρικούς άξονες της νέας κρατικής πολιτικής. Η ένταση της τουριστικής δραστηριότητας μπαίνει σε αυστηρά καλούπια, προκειμένου να παραμείνει διαχειρίσιμη. Τα τοπικά δίκτυα υποδομών, τα οποία συχνά καταρρέουν κατά τους καλοκαιρινούς μήνες λόγω της υπερφόρτωσης από τα εκατομμύρια των τουριστών, προστατεύονται μέσω του ελέγχου της νέας δόμησης. Η ισορροπία ανάμεσα στην οικονομική ευημερία που φέρνει ο τουρισμός και την ποιότητα ζωής των κατοίκων τίθεται πλέον ως βασική προτεραιότητα του χωροταξικού σχεδιασμού.
Η μακροπρόθεσμη επιβίωση του ίδιου του ελληνικού τουρισμού εξαρτάται άμεσα από τη διατήρηση της αυθεντικότητας των προορισμών. Η καλή κατάσταση των οικοσυστημάτων αποτελεί το ισχυρότερο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της χώρας στη σκληρή διεθνή αγορά. Οι σύγχρονοι επισκέπτες αναζητούν πλέον προορισμούς που σέβονται το περιβάλλον και διατηρούν τον τοπικό τους χαρακτήρα. Όταν οι ακτές παραμένουν ελεύθερες, οι όγκοι των κτιρίων δεν πνίγουν το φυσικό ανάγλυφο και η φέρουσα ικανότητα του τόπου γίνεται απολύτως σεβαστή, το τουριστικό προϊόν αναβαθμίζεται ραγδαία. Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο επιχειρεί να βάλει τα θεμέλια για αυτή τη δύσκολη αλλά αναγκαία μετάβαση, επιβάλλοντας κανόνες τάξης και νομιμότητας εκεί που μέχρι σήμερα κυριαρχούσε η άναρχη και κοντόφθαλμη ανάπτυξη.