Airbnb: Η απόφαση για την Πλάκα θα παρασύρει την Παλιά Πόλη;

Είναι νόμιμο το airbnb σε αμιγώς οικιστικές περιοχές; – Ποιοι θα πρέπει να είναι οι περιορισμοί; – Προτάσεις και πιέσεις για νομοθετικές ρυθμίσεις προκαλεί η προσφυγή για 16 ακίνητα στην Πλάκα – Στην πραγματικότητα αφορούν όλη την (τουριστική και μη) Ελλάδα!

Αν το ΣτΕ πάρει απόφαση υπέρ των κατοίκων της Πλάκας που έχουν προσφύγει κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή τους, τότε αλλάζουν όλα και σε τουριστικούς νομούς, για συνοικίες και οικισμούς που είτε είναι παραδοσιακοί, είτε αποτελούν περιοχές που επιτρέπεται μόνο η κατοικία! Η Κέρκυρα διαθέτει δεκάδες τέτοιες συνοικίες και παραδοσιακούς οικισμούς: θα κοπεί εκεί με το… μαχαίρι το airbnb;

Στην κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας βρίσκεται η νομιμότητα ή μη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα σε περιοχές όπου επιτρέπεται μόνο η κατοικία. Την υπόθεση άνοιξε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) καταθέτοντας 16 προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε Airbnb στην Πλάκα.
Αν οι προσφυγές γίνουν δεκτές, ανοίγει ο δρόμος για ανάλογες αποφάσεις κατ’ αρχάς σε περιοχές που διέπονται από ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα προστασίας, όπως, λόγου χάρη, οι παραδοσιακοί οικισμοί. Το βασικότερο όμως είναι ότι θα κριθεί για πρώτη φορά αν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι, όπως ορίζει ο νόμος, ένα είδος αστικής μίσθωσης ή πρόκειται για «συγκεκαλυμμένη» τουριστική δραστηριότητα, που μπορεί να έρχεται σε αντίθεση με τις χρήσεις γης που ισχύουν σε κάθε περιοχή.

Τι θα μπορούσε να αφορά στην Κέρκυρα;

Η υπόθεση αφορά άμεσα (και) την Κέρκυρα, όπως και πολλές άλλες τουριστικές “ναυαρχίδες”, όχι τόσο όσον αφορά τις τουριστικές της ζώνες αλλά συνοικίες εκτός τουριστικής ανάπτυξης και παραδοσιακούς οικισμούς.
Για παράδειγμα, οι Νυμφές, ο Άγιος Ματθαίος, η Πετάλεια ή οι Παλιές Σινιές θα μπορούν να φιλοξενούν τουρίστες σε σπίτια και εγκαταστάσεις που δεν έχουν χαρακτηριστεί τουριστικές και διαθέτουν σήμα ΕΟΤ; Θα μπορούν οι ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος στην περιοχή της Μεθοδίου ή στη Μαρασλή, ειδικά εκεί που δεν επιτρέπεται η λειτουργία ξενοδοχείου, να το νοικιάζει με βραχυχρόνια μίσθωση;
Οι 16 προσφυγές που είναι πανομοιότυπες, δεν αφορούν αποκλειστικά τις περιπτώσεις που αναφέραμε αλλά θεωρείται πως, μία απόφαση υπέρ όσων προσέφυγαν, θα αποτελέσει το πρώτο βήμα για έναν μεγάλο περιορισμό της χρονομίσθωσης στις μη τουριστικές ζώνες.

Η υπόθεση της Πλάκας

Η προσφυγή αφορά 16 ακίνητα στην Πλάκα, τα οποία έχουν μετατραπεί ολόκληρα σε τουριστικά καταλύματα. Ζήτησε από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων τη σφράγισή τους, με το επιχείρημα ότι μέσω της μετατροπής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει για την περιοχή της Πλάκας (δύο προεδρικά διατάγματα του 1979 και 1993).
Η υπηρεσία δόμησης απάντησε, όπως αναμενόταν, αρνητικά, δεδομένου ότι «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Και η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας ζητώντας την ακύρωση της πράξης αυτής.
Για να απαγορεύσει το ΣτΕ τη μετατροπή κτιρίων κατοικιών σε Αirbnb στην Πλάκα, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο θα πρέπει να αναγνωρίσει την ασυμβατότητά τους με τις καθορισμένες εκεί χρήσεις γης. Επομένως, να αναγνωρίσει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να λογίζονται όσον αφορά τις χρήσεις γης ως τουριστικά καταλύματα.

Απρόσιτα ενοίκια, αγνώριστες γειτονιές

Τις προσφυγές κατέθεσε εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ, υποστήριξε στο ρεπορτάζ της εφημερίδας “Καθημερινή” ότι “δεν είναι “τυπικό” ζήτημα, αλλά ουσιαστικό. Με τη δημιουργία πολλών μικρών τέτοιων ξενοδοχείων στην Πλάκα, η κατοικία εκδιώκεται και η Πλάκα αλλάζει χαρακτήρα. Επιπλέον, η λειτουργία των τουριστικών μονάδων επηρεάζει αρνητικά τη ζωή των μόνιμων κατοίκων».
Παρότι η κίνηση της ΕΛΛΕΤ είναι εστιασμένη χωρικά στην Πλάκα, είναι επόμενο ότι μια θετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θα αφορούσε δυνητικά και όλες τις περιοχές της χώρας που υπάγονται σε πολεοδομικό καθεστώς προστασίας (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί). Διασταλτικά, θα μπορούσε να αφορά όλες τις περιοχές όπου από τον σχεδιασμό απαγορεύονται οι χρήσεις φιλοξενίας (περιοχές αποκλειστικής κατοικίας).

Η παλιά πόλη της Κέρκυρας

Η Πλάκα έχει, όσον αφορά τα επιχειρήματα, πολλά κοινά με την Παλιά Πόλη της Κέρκυρας. Όπως αναφέρεται στην προσφυγή, για παράδειγμα, η πανέμορφη περιοχή της Αθήνας έχει γεμίσει με τα γνωστά μαύρα βαν με φιμέ τζάμια, με τα οποία γίνεται η μεταφορά των τουριστών όχι μόνο κατά την άφιξη και την αναχώρησή τους από το κατάλυμα, αλλά και για διάφορες δραστηριότητες.
Τα βαν επιβαρύνουν κυκλοφοριακά μια περιοχή με στενούς δρόμους και ιδιαίτερο χαρακτήρα, ενώ τοπικά αποτελούν πηγή ρύπανσης, καθώς αναμένουν για μεγάλα διαστήματα με αναμμένες μηχανές για να συντηρούν τον κλιματισμό. Ολα αυτά στην Πλάκα, που είναι ούτως ή άλλως μια περιοχή που προσελκύει επισκέπτες λόγω του χαρακτήρα της και της γειτνίασης με την Ακρόπολη».

Υποκρύπτουν μίνι ξενοδοχεία

Και οι 16 προσφυγές αφορούν εταιρείες (συνήθως ΙΚΕ, Ιδιωτικές Κεφαλαιουχικές Εταιρείες) και όχι φυσικά πρόσωπα. Αυτό δεν είναι τυχαίο. «Βλέπουμε ότι τα ακίνητα αυτά τα κατέχουν εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Η Πλάκα όπως και άλλες περιοχές έχουν βρεθεί στο επίκεντρο ενός παιχνιδιού του διεθνούς real estate, που αγοράζει ολόκληρα κτίρια, τα οποία στη συνέχεια τα διαχειρίζονται εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Μάλιστα, συχνά οι εταιρείες αυτές εναλλάσσονται: σε κάποιες από τις 16 περιπτώσεις με τις οποίες ασχοληθήκαμε, ο ιδιοκτήτης άλλαξε μέσα σε λίγους μήνες».
Οπως τονίζει ο κ. Μέλισσας, η ΕΛΛΕΤ δεν στρέφεται γενικώς κατά του Αirbnb, αλλά συγκεκριμένα υπέρ της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε χώρους φιλοξενίας στην Πλάκα. «Στόχος μας είναι η διαφύλαξη της Πλάκας από την τεράστια αλλαγή στον χαρακτήρα της, που συντελείται παράνομα, με την παραβίαση των χρήσεων γης. Δεν αφορά γενικώς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις», καταλήγει.
Ωστόσο, ήδη σύλλογοι ενοικιαστών στην Αθήνα έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη κατά της άκρατης δυνατότητας ενοικίασης σπιτιών σε οικιστικές ζώνες με βραχυχρόνια μίσθωση, φέρνοντας επιπλέον πίεση στην υπόθεση airbnb.
Άλλωστε, με μία απόφαση του ΣΤΕ, θα υπάρξει περαιτέρω πίεση για να χαραχθεί μια νομολογική θέση η οποία υποχρεωτικά θα οδηγήσει σε τροποποίηση της νομοθεσίας.

Όριο 60 ημερών και άλλες προτάσεις

Με κάποιες από τις προτεινόμενες ρυθμίσεις τίθεται όριο 60 ημερών σε κάθε μίσθωση ώστε αυτή να λογίζεται ως βραχυχρόνια, ενώ φυσικά πρόσωπα με περισσότερα από τρία ακίνητα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. «Η διαφορετική αντιμετώπιση ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων είναι στη σωστή κατεύθυνση, καθώς είναι σαφές ότι δεν πρόκειται για την περίπτωση ενός φυσικού προσώπου που αξιοποιεί για βραχυχρόνια μίσθωση ένα ακίνητο που διαθέτει για να συμπληρώνει το εισόδημά του, το οποίο μπορεί να είναι ζωτικής σημασίας εν καιρώ μιας βαθιάς και συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης», εκτιμά ο Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, πολεοδόμος-γεωγράφος.
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις θέτουν ένα (θεμελιώδες) ζήτημα ορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, αν είναι “αστική μίσθωση ακινήτου” (όπως την ορίζει ο ισχύων σχετικός νόμος 4472/2017) ή εάν είναι “τουριστική δραστηριότητα”, με άλλα λόγια εάν ένα Airbnb διαμέρισμα είναι “κατοικία” ή “τουριστικό κατάλυμα” (είτε πρόκειται για το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας είτε για μεμονωμένα διαμερίσματα). Εάν τα Airbnb διαμερίσματα αναγνωρίζονταν από τον νόμο ως «τουριστικά καταλύματα», τότε θα τεθεί το ερώτημα “όσα “μικρά ή και μεγάλα ξενοδοχεία αντέχουν οι πόλεις”, ή, “αν επιτρέπεται να λειτουργούν μικρά ξενοδοχεία εντός κτιρίων κατοικίας”.
Για παράδειγμα, στο κέντρο περιφερειακών πόλεων ή σε νησιά όπου ο τουρισμός ασκεί ασφυκτικές πιέσεις και τα ενοίκια έχουν φτάσει στα ύψη, μία ρύθμιση μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης θα μπορούσε να εισάγει αυστηροτερα μέτρα και περιορισμούς, ενώ σε περιοχές που δεν δέχονται μεγάλες οικιστικές πιέσεις (εξαίρετο παράδειγμα στην Κέρκυρα ο παραδοσιακός οικισμός της Παλιάς Περίθειας που με τη χρονομίσθωση αναζωογονείται) η αντιμετώπιση από τη νομοθεσία θα μπορούσε να είναι πιο ευνοϊκή…

Με πληροφορίες από την ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ και το ieidiseis.gr

Οι νομικές διαστάσεις από τις αιτήσεις ακύρωσης

Τι υποστηρίζει και τι ζητά η προσφυγή στο ΣτΕ

Στις αιτήσεις ακύρωσης, αναφέρουν, μεταξύ των άλλων πως σύμφωνα με το άρθρο 111 του νόμου 4446/2016 (ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων) «ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους, ενώ κατά την αιτιολογική έκθεση του νόμου ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις 90 μέρες ανά ημερολογιακό έτος».
Επισημαίνεται μάλιστα με νόημα, ότι η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου μέσω των ψηφιακών πλατφορμών παρέχεται υπό τις εξής προϋποθέσεις:
1) Εάν ο διαχειριστής του ακινήτου διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ), πρέπει ο αριθμός του υποχρεωτικά να αναγράφεται σε εμφανές σημείο κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής και
2) Εάν ο διαχειριστής ακινήτου δεν διαθέτει ΕΣΛ, τότε οφείλει να εγγραφεί τον αριθμό Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και ο αριθμός αυτός πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει, σε εμφανές μάλιστα σημείο την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.
Κατά συνέπεια, υπογραμμίζεται, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις προσιδιάζουν στην χρήση των τουριστικών καταλυμάτων και στην χρήση τουρισμού- αναψυχής και όχι πάντως στην χρήση κατοικίας.
Στις αιτήσεις ακύρωσης επισημαίνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 24 του Συντάγματος, οι χρήσεις γης αποτελούν ουσιώδες στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού. Έτσι, «ο καθορισμός των χρήσεων γης είναι απολύτως δεσμευτικός».
Ειδικά, αναφερόμενες στην περιοχή της Πλάκας η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραδοσιακό τμήμα του ιστορικού κέντρου της πρωτεύουσας, σημειώνεται στις αιτήσεις ακύρωσης, ότι σύμφωνα με το από 5.10.1993 Προεδρικό Διάταγμα οι ξενώνες επιτρέπονται μόνο στις περιοχές γενικής κατοικίας. Και προσθέτουν ότι ρητά απαγορεύεται η λειτουργία ξενώνων νεότητας (youth hostels) καθώς και λειτουργία νέων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων οποιουδήποτε είδους ή κατηγορίας, με εξαίρεση τα κτίρια όπου τέτοιες χρήσεις λειτουργούσαν νομίμως πριν της 20.11.1982.
Οποιαδήποτε δε καταστρατήγηση ή παράβαση των επιτροπών χρήσεων γης συνεπάγεται τη σφράγιση του ακινήτου για ένα έτος και σε περίπτωση υποτροπής, δηλαδή μη μεταβολή της απαγορευμένης χρήσης του ακινήτου, η σφράγιση είναι οριστική. Για να επέλθει η σφράγιση πρέπει να προηγηθεί η σχετική βεβαίωση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας μετά από επιτόπιο έλεγχο δυο υπαλλήλων της.
Στις αιτήσεις ακύρωσης γίνεται ειδική εκτενής αναφορά για την παράνομη παράλειψη των αρμοδίων οργάνων του Δήμου Αθηναίων να διενεργήσουν αυτοψίες στα κτίρια που μισθώνονται βραχυχρόνια, αλλά και για τη μη σφράγισή τους.
Τέλος, επικαλούνται νομολογιακά δεδομένα του ΣτΕ και αναφέρονται σε σωρεία αποφάσεων του σχετικά με τις χρήσεις γης και δόμησης που παρομοιάζουν τα χαρακτηριστικά τους με αυτά που αναφέρονται στις αιτήσεις ακύρωσης.