Η Κέρκυρα, 10.000 AirBnB!

Η Κέρκυρα, με 9.552 καταχωρήσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων έως το τέλος του 2024, σημειώνει αύξηση 42,1% στις καταχωρήσεις μέσα σε πέντε χρόνια. Τα στοιχεία αυτά την κατατάσσουν ανάμεσα στους κορυφαίους προορισμούς της Ελλάδας για την οικονομία διαμοιρασμού, μαζί με τα Χανιά (8.876 καταχωρήσεις) και τη Ρόδο (4.739 καταχωρήσεις).

Οι αριθμοί αυτοί αντανακλούν τη γενικότερη τάση που παρατηρείται πανελλαδικά στη συγκεκριμένη αγορά. Από το 2019 έως το 2024, οι κλίνες που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης υπερδιπλασιάστηκαν, από 427.000 σε 857.000, σημειώνοντας 100% αύξηση. Αντίθετα, οι ξενοδοχειακές κλίνες αυξήθηκαν με πολύ μικρότερο ρυθμό, μόλις 3,5%, φτάνοντας από 856.000 το 2019 σε 886.000 το 2024.
Με βάση τα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των κλινών των ξενοδοχείων διαμορφώνεται στο 0,9%, τη στιγμή που ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των κλινών της οικονομίας του διαμοιρασμού κυμάνθηκε στο 19%.

Συνεχής αύξηση

Σε ό,τι αφορά τις καταχωρήσεις της οικονομίας του διαμοιρασμού αυτές έχουν αυξηθεί κατά 10% την τελευταία πενταετία. Ο μεγαλύτερος αριθμός καταχωρήσεων στην Αθήνα εντοπίζεται στην Καλλιθέα (1.600), στην περιοχή Κουκάκι-Μακρυγιάννη (1.137) και στον Νέο Κόσμο (1.004), ενώ η μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση καταγράφεται στην περιοχή των Ελληνορώσων, στο 23,3%.
Υψηλός είναι ο αντίστοιχος αριθμός στα Χανιά (8.876), στη Ρόδο (4.739) και στην Κέρκυρα (9.552), με το νησί των Φαιάκων να σημειώνει αύξηση σε ποσοστό 42,1% (με στοιχεία έως το τέλος του 2024). Οι εκτιμήσεις του κλάδου είναι ότι το 2025, έχουν ήδη προστεθεί εκατοντάδες διαμερίσματα, αυξάνοντας πάνω από τις 10.000 τις χρονομισθώσεις στην περιοχή μας…

Οι τιμές που εκτοξεύονται

Μια από τις πιο αξιοσημείωτες πτυχές της ραγδαίας ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι η επίδρασή της στις τιμές. Στην Κέρκυρα, η μέση τιμή διανυκτέρευσης κυμαίνεται στα 300 ευρώ, ενώ σε περιοχές, όπως η Σαντορίνη και η Κεφαλονιά, οι τιμές φτάνουν τα 700 ευρώ και τα 400 ευρώ αντίστοιχα. Αυτές οι τιμές είναι εντυπωσιακές, ειδικά αν συγκριθούν με τα μακροχρόνια ενοίκια, τα οποία είναι έως και 900% χαμηλότερα.
Η σημαντική αυτή διαφορά έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων να μετατρέψουν τα σπίτια τους σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αφήνοντας τους μόνιμους κατοίκους χωρίς επιλογές. Ενδιαφέρον είναι ότι στην Αττική, με την Αθήνα να είναι προορισμός «city break», καταγράφεται και μικρότερος αριθμός διανυκτερεύσεων, με τους επισκέπτες να μένουν 4, έναντι 9 ημερών στην Κρήτη και 8,5 ημερών στη Μεσσηνία.
Στην Κέρκυρα, όπως και σε άλλους δημοφιλείς προορισμούς, η εύρεση οικονομικά προσιτής στέγης έχει γίνει εξαιρετικά δύσκολη, ειδικά για νέους και οικογένειες. Αυτό το φαινόμενο δεν επηρεάζει μόνο την κοινωνική συνοχή, αλλά και τη λειτουργία της τοπικής κοινωνίας, καθώς πολλοί εργαζόμενοι στον τουριστικό κλάδο δυσκολεύονται να βρουν κατοικία κοντά στους χώρους εργασίας τους.

Η τιμή, τιμή δεν έχει…

Ως προς τη μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτή είναι από 200% έως 900% υψηλότερη σε σχέση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Η αυξημένη προσφορά ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού καθιστά κρίσιμη παράμετρο τη διερεύνηση των δυνατοτήτων ενδυνάμωσης του υφιστάμενου ρυθμιστικού πλαισίου.
Στο πλαίσιο αυτό, οι βασικές κατευθύνσεις περιλαμβάνουν την πρόβλεψη συγκεκριμένων πρωτοκόλλων υγείας/ασφάλειας και τεχνικών προδιαγραφών για τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς και την υιοθέτηση χρονικών/χωρικών περιορισμών λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σε επίπεδο φορολόγησης προτείνονται ισοδύναμη φορολογική επιβάρυνση και διερεύνηση δυνατοτήτων επέκτασης της φορολόγησης και σε λοιπά επίπεδα (π.χ. αντίτιμο πλατφορμών οικονομίας διαμοιρασμού, τέλη υπέρ ΟΤΑ, κ.λπ.).

Η ευρωπαϊκή αγορά

Ως προς την ευρωπαϊκή αγορά, η συνολική ζήτηση στη βραχυχρόνια μίσθωση ανά την Ευρώπη εμφανίζεται αυξημένη με βάση τα στοιχεία έως και το Φεβρουάριο κατά 12,1% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 24 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις, ενώ οι κρατήσεις ειδικά για το Πάσχα εμφανίζονται σημαντικά αυξημένες. Οι διαθέσιμες καταχωρήσεις επίσης εμφανίζονται αυξημένες πανευρωπαϊκά κατά 7,7% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 3,1 εκατομμύρια. Οσον αφορά τη Μέση Τιμή ανά Ημέρα ανά την Ευρώπη, αυτή διαμορφώνεται στα 158 ευρώ, σχεδόν στα ίδια επίπεδα σε σύγκριση με ένα χρόνο (+0,9%).
Τα στοιχεία για το καλοκαίρι του 2025 δείχνουν ισχυρά νούμερα σε όλη την Ευρώπη με 18 από τις 20 κορυφαίες αγορές της να παρουσιάζουν αύξηση της ζήτησης σε ετήσια βάση κατά 10% ή περισσότερο, με αρκετές, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα, να κινούνται ακόμη υψηλότερα. Η χώρα μας βρίσκεται στο τοπ 10 των χωρών με την υψηλότερη ζήτηση, στην 7η θέση, ενώ το τοπ 5 απαρτίζουν η Πολωνία (+37% ετησίως), Τσεχία (+30%), Νορβηγία (+27%), Βέλγιο και Γερμανία (+24%).

Σπάνε ταμεία παρά τα μέτρα

Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους δυναμικότερους κλάδους του τουρισμού, συμβάλλοντας σημαντικά στην οικονομία και διαμορφώνοντας νέες τάσεις στη φιλοξενία. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ετήσιου στατιστικού δελτίου του ΙΝΣΕΤΕ για ολόκληρο το 2024, η ζήτηση για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης παρέμεινε υψηλή, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή, την εποχικότητα και τις μεταβολές στη νομοθεσία.
Οι βασικές παρεμβάσεις που έφεραν τον «πονοκέφαλο» στην αγορά ήταν ότι, ξαφνικά, όσοι εκμεταλλεύονταν τρία ή περισσότερα ακίνητα υποχρεώθηκαν να προχωρήσουν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, δηλαδή να γίνουν επιχειρήσεις, με άμεσο αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους. Δυσκολότερα έκανε τα πράγματα το γεγονός ότι τα έσοδα από τα ακίνητα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13%.
Μετά ήταν τα διάφορα τέλη (όλα πέρασαν στις τιμές διαμονής). Σύμφωνα με τη σχετική εγκύκλιο από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να έχει τον χαρακτήρα φορολογικού υποκαταστήματος, που σημαίνει και τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο, όχι ανά εταιρία/διαχειριστή. Αυτό σημαίνει πολλαπλάσιο κόστος από το αν ήταν ένα τέλος ανά διαχειριστή, καθώς πολλοί έχουν 3 ακίνητα, ενώ το 3-5 ακίνητα ανά διαχειριστή είναι πολύ συχνό. Αυτό σημαίνει 600 ευρώ ανά ακίνητο και ο λογαριασμός ξεκινάει από τα 1.800 ευρώ. Προφανώς και θα φορολογηθεί με τον κλασικό φόρο-συντελεστή του 22% και με προκαταβολή φόρου.
Μαζί αυξήθηκαν και τα τέλη. Πρώτη η Αύξηση του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) στα 8 ευρώ (από 1,5 ευρώ) την περίοδο υψηλής ζήτησης από τον Απρίλιο έως και τον Οκτώβριο και 2 ευρώ τον υπόλοιπο χρόνο (από 0,5 ευρώ).

Τα έσοδα

Πάντως, η αλήθεια φαίνεται καλύτερα στα οικονομικά αποτελέσματα και όπως έχει δηλώσει ο επικεφαλής της ΑΑΔΕ το 2024 υποβλήθηκαν πάνω από 2,2 εκατ. δηλώσεις και καταγράφηκαν 870 εκατ. ευρώ έσοδα, από 750 εκατ. ευρώ το 2023. Οπως είπε: «Βλέπουμε κάθε χρόνο θεαματική αύξηση του κύκλου εργασιών και της συμμόρφωσης». Υπενθυμίζεται ότι η άνοδος είναι συνεχής. Το 2017 τα φορολογικά έσοδα ήταν 70 εκατ. ευρώ, ενώ το 2023 έφθασαν τα 740 εκατ. ευρώ. Το 2024 ξεπέρασε το 2023 μέσα σε μόλις εννέα μήνες, που είχε έσοδα 742 εκατ. ευρώ (640 εκατ. στο 9μηνο του 2023). Το 2025 υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία για περαιτέρω άνοδο, που συνολικά θα φέρει έσοδα κοντά στο 1 δισ. ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση από τα 70 εκατ. του 2017 έως την επίδοση του 2024 είναι 1.085,71%.

Κρισιμότητα

Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα το 2024 συνέχισε να αποτελεί κρίσιμο κομμάτι του τουριστικού οικοσυστήματος, προσφέροντας ευκαιρίες αλλά και προκλήσεις για τους διαχειριστές ακινήτων. Οι βασικές τάσεις που αναμένεται να διαμορφώσουν το μέλλον της αγοράς περιλαμβάνουν: Τη στροφή προς πιο βιώσιμα και διαφοροποιημένα καταλύματα.
Την ενσωμάτωση προηγμένων τεχνολογιών και αυτοματοποιημένων διαδικασιών στη διαχείριση των ακινήτων. Την ανάγκη για στρατηγική προσαρμογή στις συνεχώς εξελισσόμενες ρυθμιστικές απαιτήσεις. Η συνέχιση της ανάπτυξης θα εξαρτηθεί από τη δυνατότητα προσαρμογής στις νέες απαιτήσεις της αγοράς και τη διατήρηση μιας ισορροπίας μεταξύ επιχειρηματικής δραστηριότητας και κοινωνικών-οικονομικών επιπτώσεων στις τοπικές κοινότητες.