“Το «Κατά Παρέκκλιση» δικαίωμα δόμησης… και οι προτάσεις που πέφτουν στο κενό

Πλησιάζοντας στην ημερομηνία σταθμό που θα ορίσει και το τέλος του κύκλου για τα κατά παρέκκλιση οικόπεδα που λήγει στις 9 Δεκεμβρίου, βλέπουμε ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος, το οποίο στην προσπάθεια του να αποσυμπιέσει τις αφόρητες πιέσεις που δέχεται τόσο το ίδιο όσο και οι πολεοδομίες, ανακοίνωσε δύο νέες ρυθμίσεις με τις οποίες γίνονται δεκτές οι αιτήσεις που θα κατατίθενται, αρκεί να έχουν ενσωματώσει όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Ρυθμίσεις που λειτουργούν όμως πυροσβεστικά, χωρίς διασφάλιση διαδικασιών και σε καμία περίπτωση που δεν λύνουν το πρόβλημα!

Οι ρυθμίσεις αυτές δρομολογήθηκαν μετά τις καταιγιστικές αντιδράσεις που έχουν εκφραστεί για την τύχη των αιτήσεων που δεν προλαβαίνουν να προεγκρίνουν οι πολεοδομίες μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου, με αποτέλεσμα εκατοντάδες πολίτες να βρίσκονται στην «κόψη του ξυραφιού» σε ότι αφορά την αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Η απόφαση του υπουργείου να μην παρατείνει συνολικά την προθεσμία για την κατά παρέκκλιση δόμηση έχει πυροδοτήσει ήδη αντιδράσεις σε όλους τους φορείς (Κτηματολόγια, Δασικές υπηρεσίες, Αρχαιολογίες, Υποθηκοφυλακεία ) αλλά κυρίως σε όλους εμάς, όλους τους επιστημονικούς κλάδους που καλούνται από την γνωστή Κυβέρνηση να τρέξουν τον Μαραθώνιο για ακόμα μία φορά και παράλληλα να κουβαλήσουν στην πλάτη τους όλα τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν από την αναποτελεσματικότητα τους.

Για να είμαι πιο σαφής. Με τον Ν.4759/2020 και ειδικότερα τα άρθρα 31-40 θεσπίζονται νέοι όροι δόμησης στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια και καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση, στα γνωστά έως και σήμερα γήπεδα των παρεκκλίσεων. Ειδικότερα εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής δόμησης και εισάγεται για πρώτη φορά τέλος υπέρ του πράσινου ταμείου. Πέρα αυτών όμως ορίζεται ότι θα πρέπει εκπονηθούν σχέδια Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου ανά περιοχή για όλη την Επικράτεια . Δύο χρόνια από την εφαρμογή του Νόμου η Πολιτεία όχι μόνο δεν κατάρτισε σχέδια, αλλά σε πολλές περιοχές της Ελλάδας δεν έχουν συσταθεί επιτροπές ώστε να ξεκινήσει έστω μία τέτοια διαδικασία. Για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ήταν προαπαιτούμενο η απόδειξη του κοινόχρηστου χώρου που ήταν σε επαφή με τα γεωτεμάχια αυτά. Αρμοδιότητα για τον χαρακτηρισμό ή ακόμα και την οριοθέτησή τους έχουν οι Κρατικοί φορείς (Δήμοι και Περιφέρειες καθώς και τα Υπουργεία). Στην Επαρχία και ειδικότερα την Νησιωτική Ελλάδα δεν έχουν αναγνωριστεί περισσότερο από το 50% των οδικών δικτύων με αποτέλεσμα την δυσλειτουργία των υπηρεσιών αλλά και την ταλαιπωρία των Πολιτών.

Για μία μεταβατική διάταξη, η οποία ήρθε εν καιρό Πανδημίας και μέσα σε υγειονομική – οικονομική – ενεργειακή – γεωπολιτική κρίση βλέπουμε το αφήγημα της Κυβέρνησης περί προσωπικού στοιχήματος του Πρωθυπουργού να μην παραταθεί ο Νόμος έστω μέχρι να εξασφαλιστούν αυτά για τα οποία το ίδιο το Κράτος έχει Νομοθετήσει.

Θα πρέπει εδώ να ακουστεί δυνατά ότι το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης για την Επικράτεια από το 1962 και έως σήμερα αποτέλεσε στρατηγικό σχεδιασμό και σημαντικότατο εργαλείο αξιοποίησης της περιουσίας καθώς συνέβαλε και στην παραγωγή Τουριστικού προϊόντος με οριζόντια ανάπτυξη όλης της χώρας και της Νησιωτικής Ελλάδας.

Σε επίπεδο τοπικό (Κέρκυρα) είδα ανακοινώσεις Κυβερνητικών εκπροσώπων αλλά και Δημάρχων να Πανηγυρίζουν και να συγχαίρουν την Κυβέρνηση για την κίνηση του Υπουργείου να δώσει την δυνατότητα να υποβάλλουν αίτηση για έγκριση όρων δόμησης με όλα τα δικαιολογητικά έως και τις 9-12-2022 και πραγματικά αναρωτιέμαι…

Έχουν καταλάβει ότι η δυνατότητα αυτή αφορά μόνο όσους ήταν έτοιμοι να πάρουν την προέγκριση οικοδομικής αδείας και επειδή οι Πολεοδομίες αδυνατούν δικαιολογημένα να ανταπεξέλθουν τους δίνεται αυτή η προσωρινή λύση?

Αναρωτήθηκε κανείς από τους Αρμόδιους αν μπορεί κανείς σήμερα να πάρει από οποιαδήποτε Υπηρεσία (Κτηματολογίου ή Υποθηκοφυλακείου) Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας που είναι απαραίτητο για την υποβολή της αίτησης?

Αναρωτήθηκε κανείς αν ένα γεωτεμάχιο που είναι εντός κτηματογραφημένης περιοχής και χρήζει διόρθωσης στο Κτηματολόγιο ότι δεν θα είναι εφικτή η κατάθεση φακέλου και η υποβολή της αίτησης?

Αναρωτήθηκε κανείς αν με αυτήν την διαδικασία ενισχύεται το καθεστώς της αυθαίρετης δόμησης και ότι περιορίζεται το καθεστώς της ελεγχόμενης (έστω και κατά παρέκκλιση) δόμησης?

Και τέλος αν το Αρμόδιο Υπουργείο Αναρωτήθηκε ότι με αυτήν την διαδικασία αντί να συμβάλει στον εκσυγχρονισμό μέσω ψηφιακών εργαλείων για την κατάρτιση των πολεοδομικών σχεδίων απλά θα πρέπει να εφεύρει νέες πλατφόρμες αυθαιρέτων για Δασικά, προστατευόμενες περιοχές, Δημόσια αυθαίρετα κτλ…?

Λειτουργικά καθημερινά ζητήματα ήσσονος σημασίας για κάποιους αλλά υπάρχει και κάτι ακόμα πολύ πιο σοβαρό που υποδηλώνει το πώς ολοκληρώνονται όλες αυτές οι διαδικασίες στην Ελλάδα.

Έως και το 2020 στην Ελλάδα δεν είχαν αναρτηθεί οι Δασικοί χάρτες για το σύνολο της Επικράτειας. Η εφαρμογή των Δασικών χαρτών δημιούργησε ένα αλαλούμ με το κτηματολόγιο που αφορούσαν τον χαρακτηρισμών εδαφικών εκτάσεων. Δόθηκε η δυνατότητα του δικαιώματος των πολιτών να κάνουν αντίρρηση κατά των Δασικών χαρτών ώστε να εξασφαλίσουν την ιδιοκτησία τους και προφανώς το δικαίωμα της δόμησης επ αυτών.

Η διαδικασία αυτή τελείωσε τον Ιούλιο του 2022 και μέχρι σήμερα στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας δεν έχουν καν συσταθεί οι αρμόδιες επιτροπές που θα εξετάσουν αυτές τις υποθέσεις.

Από τις 26-10-2022 κυρώθηκαν οι Δασικοί χάρτες σε αυτές τις περιοχές πράγμα που σημαίνει ότι έως και τον αποχαρακτηρισμό αυτών από την αρμόδια επιτροπή αντιρρήσεων της Περιφερειακής Διεύθυνσης Δασών των Νομών τα ακίνητα βάσει του ΦΕΚ 723Δ/26-10-2022 θα πρέπει να έχουν σχετική βεβαίωση από αρμόδιο μηχανικό που να αναφέρει τον χαρακτηρισμό του γεωτεμαχίου και κατά συνέπεια τα περισσότερα Δασικά τμήματα θα απωλέσουν την οικοδομησιμότητά τους (έως και την εκδίκαση της αντίρρησης από την αρμόδια επιτροπή).

Συνεπώς για την υποβολή αυτών των περιπτώσεων ο μηχανικός μέσω της εφαρμογής του ΤΕΕ ή θα πρέπει να αιτηθεί όρους δόμησης για γεωτεμάχιο που ΔΕΝ είναι οικοδομήσιμο βάσει χαρακτηρισμού του Δασικού χάρτη ή απλώς δεν θα μπορεί να αιτηθεί αφού δεν εξασφαλίζει την οικοδομησιμότητά του. Εδώ λοιπόν καταλαβαίνουμε ότι από τις 400χιλιάδες αντιρρήσεις που έγιναν κατά των αναρτημένων Δασικών χαρτών οι περισσότεροι δεν θα έχουν το δικαίωμα να υποβάλλουν έστω και αν το ήθελαν ή έστω και αν ήταν έτοιμοι…. με ότι αυτό συνεπάγεται για την Συνταγματικότητα του Νόμου αυτού.

Είναι ξεκάθαρο λοιπόν ότι οι ρυθμίσεις αυτές δε λύνουν το πρόβλημα της μετάβασης σε μία νέα εποχή εκσυγχρονισμού παρα δημιουργούν ένα καθεστώς διαχωρισμού του Κεντρικού κράτους με τους πολίτες του, αφού κάθε μεταρρυθμιστική διαδικασία προβλέπει την επίλυση ζητημάτων μόνο των κρατικών φορέων και υπηρεσιών και όχι την εξυπηρέτηση των πολιτών, αλλά κυρίως χωρίς να διασφαλίζουν την ομαλότητα της μετάβασης αυτής.

Τέτοιου είδους λύσεις θα είναι αμφιβόλου κατάληξης αφού σύμφωνα με την ενδιάμεση αυτή διαδικασία δεν θα είναι σαφές εάν το ακίνητο βρίσκεται σε χώρο αρχαιολογικό ή σε δάσος ή εμπίπτει σε άλλες εν γένει απαγορεύσεις.

Θα μπορούσε λοιπόν να προωθηθεί νομοθετική ρύθμιση η οποία θα παρατείνει τη δυνατότητα αξιοποίησης των κατά παρέκκλιση οικοπέδων τουλάχιστον μέχρι την έγκριση των ανά περιοχή Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Με τον τρόπο αυτό η μετάβαση και ο εκσυγχρονισμός θα επιτυγχάνονταν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο και σιγουρά θα διασφαλιζόταν το δημόσιο συμφέρον αλλά και η διαδικασία.

Εξάλλου σύμφωνα με το αρμόδιο Υπουργείο τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια τα οποία χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Συνοχής θα έχουν ολοκληρωθεί έως το 2025.